대치 은마·선경·미도 재건축 속도... 목동 재건축 수주전, 시작부터 과열 양상

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[서울=이진형 기자] 서울 정비사업 시장의 양대 축인 강남구 대치동과 양천구 목동 일대 재건축 사업이 본격적인 궤도에 오르며 서울 고가 주거지 지형도가 요동치고 있다. 대치동은 노후 학군지라는 오명을 벗고 최고 49층 신축 단지 변신을 통해 ‘부촌 위상’ 되찾기에 나섰고, 목동은 30조 원 규모의 대형 수주전을 앞두고 시공사 간 파격 조건을 이끌어내기 위한 고도의 심리전에 돌입했다.

은마 이어 ‘우선미’도 49층 쾌속 질주… 대치동, 반포동에 던진 도전장

2000년대 초반까지만 해도 도곡동과 함께 강남 부촌의 정점이었던 대치동은 2008년 반포자이, 래미안퍼스티지 등 한강변 신축 아파트가 들어선 반포동에 주도권을 내줬다. 실제로 올해 6월 기준 대치동의 평당(3.3㎡) 평균 매매가는 7,500만 원으로, 반포동(1억 3,292만 원)의 절반 수준에 머물러 있다. 과거 가구별 대지지분이 작고 용적률이 높아 사업성이 떨어졌던 탓이다.

그러나 최근 정비사업 대못이 뽑히며 분위기가 급 반전됐다. 47년 차 은마아파트가 이달 초 사업시행인가를 획득하며 2028년 착공을 목표로 이주 절차를 시동 걸었고, 대치동의 대장주로 꼽히는 ‘우선미(우성·선경·미도)’ 역시 대전환을 맞이했다.

대치동 주요 단지 재건축 현황
선경아파트: 주민 동의율 70%를 돌파하며 최고 49층, 1,571가구 규모의 정비계획을 확정했다.
대치미도: 지난 3월 조합설립추진위원회 승인을 완료하고 연내 조합 설립 및 내년 상반기 시공사 선정을 목표로 잡았다.
대치쌍용1차: 삼성물산을 시공사로 선정해 최고 49층, 999가구 건립을 확정했으며, 대치우성1차와 쌍용2차는 1,324가구 규모의 통합 재건축을 추진 중이다.

재건축 기대감에 몸값도 요동치고 있다. 지난달 37억 7,000만 원에 매매된 은마 전용 76㎡의 호가는 최근 최고 43억 원까지 치솟았으며, 선경 전용 94㎡ 역시 직전 실거래가(37억 원)보다 5억 원 이상 높은 42억 원선에 호가가 형성됐다.

다만 전문가들은 학군 외에 한강 접근성과 인프라를 모두 갖춘 반포의 위상을 넘기는 쉽지 않다고 본다. 최근 자산가들은 학군뿐 아니라 전반적인 정주 여건을 중시하며 압구정 재건축이 끝나기 전까지는 반포가 부촌 입지를 유지할 가능성이 크다는 분석이다.

4만 7000가구 목동 ‘미니 신도시’… 압구정·반포발 ‘조건 인플레이션’에 시동

서울 서남권의 정비사업 최대어로 꼽히는 목동신시가지(1~14단지)는 총 공사비만 30조 원에 달하는 메가 프로젝트다. 완료 시 기존 2만 가구 체제에서 4만 7,000가구 규모의 미니 신도시로 탈바꿈한다.

올해에만 10개 안팎의 단지가 시공사 선정을 앞둔 가운데, 목동 시장의 트렌드는 ‘속도’에서 ‘조건’으로 급격히 재편되고 있다. 최근 시공사 선정을 마친 목동 6단지가 물가 상승분 500억 원 시공사 부담, 이주비 LTV 100% 등을 이끌어냈음에도, 조합원들 사이에서는 “압구정이나 반포에 비하면 금융 지원 조건이 약하다”며 눈높이가 치솟고 있는 것이다.

실제로 최근 강남권 정비사업장에서는 LTV 150% 수준의 이주비 지원, 가구당 선지원금 2억 원 지급, 마이너스 금리 대출 등 파격적인 조건들이 쏟아져 나왔다. 건설사들 역시 분상제 유예 및 수익 극대화를 위해 ‘후분양’ 카드까지 제시하며 목동 조합원들의 표심 잡기에 나섰다.

파격 조건의 역설… 결국 조합원 분담금과 집값 상승 부메랑으로

전문가들은 건설사들이 수주전 단계에서 제시하는 화려한 금융 지원과 특화 조건들이 결코 공짜가 아니며, 결국 미래의 무서운 ‘청구서’로 돌아올 수 있다고 경고한다.

과거 둔촌주공(올림픽파크포레온) 사태처럼 시공사가 대외 변수와 자재비 상승을 이유로 착공 이후 공사비 증액을 요구하면, 사업 중단 리스크를 우려한 조합이 이를 고스란히 떠안을 수밖에 없는 구조이기 때문이다. 공사비 지수가 단 1%포인트만 흔들려도 목동 같은 대형 사업장에서는 수백억 원의 추가 분담금이 발생하게 된다.

건설사가 수주 경쟁에서 떠안은 무리한 금융 비용은 결국 조합원 분담금이나 일반 분양가에 전가될 수밖에 없으며 목동의 과열된 조건 경쟁이 서울 전체 정비사업의 공사비를 밀어 올리고, 높아진 분양가가 다시 주변 집값을 자극하는 악순환의 기준점이 될 수 있다는 우려다.

AI부동산경제신문 | 편집부

이진형 기자

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