부과 대상 5명 중 3명 서울 쏠림... 초고가-다주택 세제 개편 내달 발표

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[서울=이진형 기자] 주택 종합부동산세(종부세) 부담이 다시 가파르게 치솟고 있다. 서울 등 수도권 중심의 집값 상승세가 공시가격 밀어 올리기로 이어진 데다, 정부가 다주택자와 초고가 주택 보유자를 겨냥한 고강도 보유세 개편안을 예고하면서 자산가들의 세 부담 압박이 본격화되는 양상이다.

2년 연속 불어나는 종부세… ‘부과 대상 5명 중 3명’ 서울 쏠림 심화

국세청 및 국가통계포털에 따르면, 2024년 귀속 주택 종부세 결정세액이 전년 대비 14.6% 증가한 1조 876억 원을 기록하며 반등한 이후 지난해에도 동반 상승세가 이어졌다. 지난해 주택 종부세 총 납부 인원은 53만 8439명, 총 납부액은 1조 3090억 원으로 집계돼 1년 만에 인원은 18.3%, 세액은 20.3% 가량 각각 늘어났다.

이처럼 세수가 다시 확대된 주된 원인은 아파트 가격 상승에 따른 ‘공시가격 누적 효과’다. 실제로 서울 아파트 매매가격 누적 상승률이 8.98%에 달했던 흐름이 공시가격에 고스란히 반영됐다. 종부세 부과 대상자 5명 중 3명이 서울 주택 보유자일 정도로 서울 편중 현상이 뚜렷한 가운데, 세액 기준 서울 비중 역시 52.4%로 전체의 절반을 넘어섰다.

주목할 점은 다주택자뿐만 아니라 ‘똘똘한 한 채’를 쥐고 있는 실수요층의 타격이 컸다는 사실이다. 지난해 1가구 1주택자 종부세 납부 인원은 15만 2654명으로 전년 대비 18.4% 늘었으나, 이들이 부담한 세액은 1706억 원으로 무려 48.5% 폭증했다. 집값 상승기에 세제 혜택 유지가 무색할 만큼 공시가격이 기준선(12억 원)을 훌쩍 넘어서며 고가 1주택자의 세금 부담이 기하급수적으로 늘어난 것으로 분석된다.

폭등하는 서울 공시가격… 세부담상한 초과 미징수액도 다시 증가

세 부담이 단기간에 과도하게 분출되면서 법정 한도를 넘어서는 대기성 세액도 다시 고개를 들고 있다. 현행 종부세법은 재산세와 종부세를 더한 총 보유세가 전년 대비 최고 50%까지만 늘어나도록 캡을 씌우는 ‘세부담상한제’를 두고 있다. 이 상한선을 초과해 국세청이 징수하지 못한 세액은 2023년 9000만 원까지 급감했다가 지난해 12억 8500만 원으로 다시 증가세로 돌아섰다. 그만큼 공시가격 상승 폭이 가팔라 상한선에 걸린 주택이 많아졌다는 방증이다.

이 같은 추세는 올해 청구서에서 더욱 두드러질 가능성이 높다. 국토교통부에 따르면 연도별 공동주택 공시가격 상승률은 2025년 전국 3.65%, 서울 7.86%를 기록한 데 이어, 올해는 전국 9.13%, 서울 18.6%로 상승 폭이 훨씬 더 커졌기 때문이다. 과세기준일(6월 1일) 전후로 서울 아파트 매매가격이 지속적으로 상승 흐름을 보인 만큼, 올해 말 고지될 종부세 규모는 역대급으로 늘어날 공산이 크다.

‘공정시장가액비율 상향’ 카드 만지작… 비거주 1주택자도 정조준

수도권 집값 불안 정국이 이어지자 정부가 다음 달 말 발표할 세법개정안을 통해 보유세 고삐를 다시 죄기로 방향을 선회한 점도 큰 변수다. 정부는 종합부동산세와 재산세 등 보유세 부담 기준을 선진국 수준으로 현실화하고, 거주 목적이 아닌 주택 보유에 대한 패널티를 강화하는 ‘실거주 중심’ 세제 개편을 검토 중이다.

가장 즉각적인 효과를 낼 수 있는 카드는 시행령 개정만으로 가능한 공정시장가액비율 상향이다. 현재 하한선인 60% 수준에 묶여 있는 비율을 끌어올릴 경우, 다주택자와 초고가 주택 보유자의 과세표준이 기계적으로 상승해 과세 구간이 한 단계씩 오르게 된다.

여기에 실거주 여부를 세액 산정의 핵심 지표로 삼을 경우, 서울에 집을 두고 지방에 거주하거나 타 자치구에 거주하는 대량의 ‘비거주 1주택자’들이 규제 사각지대에서 이탈해 세 폭탄을 맞을 수 있다. 통계에 따르면 서울의 개인 소유 주택 중 약 45.5%를 외지인이 보유하고 있으며, 자치구 기준까지 넓히면 비거주 보유 비율은 51.7%에 달해 거주 중심 개편 시 후폭풍이 상당할 것으로 예측된다.

부동산 시장 전문가들에 따르면 “정부가 현재 검토 중인 개편안 가운데 올해 즉시 시행 가능한 공정시장가액비율 상향조정이 현실화될 경우, 서울 지역의 기록적인 공시가격 상승 폭과 시너지를 내면서 자산가들의 체감 종부세 부담은 과거 최고점 수준에 육박할 수 있다”며 사전 자산 리밸런싱과 철저한 세무 전략 마련을 당부했다.

AI부동산경제신문 | 편집부

이진형 기자

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