주식 팔아, 강남 집 산다

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[서울=이진형 기자] 자본시장에서 확보한 투자 수익이 서울 핵심지역의 고가 부동산으로 이동하는 ‘역(逆) 머니무브’ 현상이 통계로 확인됐다. 주식과 채권, 가상화폐 시장의 랠리를 통해 자산을 불린 투자자들이 대출 규제의 벽을 넘기 위해 금융자산을 대거 처분해 서울 상급지 아파트를 사들이고 있는 것으로 나타났다.

증시·코인 유동성, 서울 부동산으로… 강남 3구·용산에만 ‘조 단위’ 집중

15일 국회 국토교통위원회 소속 김종양 국민의힘 의원실이 국토교통부로부터 제출받은 주택취득 자금조달계획서 데이터를 분석한 결과, 올해 1월부터 4월까지 전국 주택시장에 투입된 주식·채권·가상자산 매각대금은 총 3조 7,254억 9,400만 원으로 집계됐다.

주목할 점은 이 중 65.5%에 달하는 2조 4,801억 200만 원이 서울 주택시장으로 집중 포화되었다는 사실이다. 서울 부동산 시장이 자본시장 전반의 유동성을 흡수하는 거대한 블랙홀 역할을 한 셈이다.

서울 내에서도 자산가 및 투자자들의 발길은 철저하게 상급지로 향했다. 구별 유입 규모를 살펴보면 ▲강남구 3,751억 5,900만 원 ▲송파구 3,551억 4,400만 원 ▲서초구 3,020억 100만 원 순으로 강남 3구에만 1조 원이 넘는 자금이 몰렸고, 전통 부촌인 ▲용산구(1,895억 5,100만 원)가 그 뒤를 바짝 쫓았다.

대출 막히자 주식 처분… 15억 이상 고가 아파트 거래 비중 ‘역대 최고’

부동산 전문가들은 고강도 대출 규제와 증시 호황의 타이밍이 맞물리며 이 같은 기현상이 발생했다고 분석한다. 현재 서울 핵심지의 고가 아파트는 주택담보대출(주담대) 가능 금액이 극도로 제한적이다. 대출을 일으키기 어려운 환경 속에서 투자자들은 대형 IT 주식이나 가상자산 상승세로 거둔 실현 수익을 ‘현금 동원력’으로 활용했다.

실제 자금조달계획서상 ‘15억 원 이상 주택 매매’에서 주식·채권 매각대금이 차지하는 비중은 지난 수년간(2020~2025년) 4%대 안팎을 유지해 왔다. 하지만 올해 들어 1월 9.3%, 3월 9.8%로 치솟더니 4월에는 13.2%를 기록하며 사상 최초로 두 자릿수를 돌파했다. 다주택자 양도소득세 중과 재개(5월 10일) 직전인 4월에 상급지 갈아타기 및 매수세가 정점에 달했던 점도 이 같은 흐름을 가속화했다.

주도층은 ‘3040’ 세대… 서울 외곽은 여전히 대출 의존하는 ‘양극화’ 심화

연령대별로는 자본시장에 적극적으로 참여해 온 30대와 40대가 이번 머니무브를 견인했다. 올해 1~4월 주택 매입 과정에서 주식·채권을 처분한 규모는 30대가 1조 2,592억 4,300만 원으로 전 세대 중 가장 많았고, 40대가 1조 1,086억 8,100만 원으로 뒤를 이었다. 이어 50대(8,022억 원), 60대 이상(4,893억 원) 순이었다.

반면 서울 내에서도 지역별 '자산 양극화'는 한층 뚜렷해지고 있다. 거래 금액 자체는 서울 상위권(총 2조 492억 원)이지만 금융자산 매각 대금 활용 비율이 서울에서 가장 낮았던 노원구가 대표적이다.

노원구는 금융기관 대출액 비율이 39.67%를 기록해 서울 자치구 중 대출 의존도가 가장 높았다. 구로구(35.17%), 강서구(33.97%), 도봉구(32.87%) 등 외곽 지역 역시 대출 비율 최상위권을 형성했다. 즉, 상급지는 '주식·코인 수익을 통한 현금 매수'가 주를 이룬 반면, 외곽 지역은 여전히 자산이 부족한 실수요자들이 '영끌 대출'에 의존해 집을 사고 있는 구조다.

김종양 의원은 “부동산 시장 쏠림을 막고 자본시장을 활성화하겠다는 정부의 의도와 달리, 국민들은 결국 주식과 코인으로 번 돈을 가장 안전하다고 믿는 서울 핵심지 부동산에 묻고 있는 게 엄연한 현실”이라며 “정부는 자본시장 자금이 다시 부동산 자산 격차를 벌리는 현 상황을 엄중하게 인식하고 매수 심리를 안정시킬 정책적 기조를 재점검해야 한다”고 지적했다.

AI부동산경제신문 | 편집부

이진형 기자

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