서울 집 산 2명 중 1명은 무주택자 ‘생애 첫 내 집 마련’ 열풍 역대 최고

대출 규제 속 정책금융 활용한 실수요자 시장 진입 확대

노원 성북 등 비강남권 중심 매수세 집중 30대 비중도 사상 첫 과반

올해 서울 주택시장에서 가장 눈에 띄는 변화는 무주택 실수요자의 귀환이다. 아파트와 연립주택, 오피스텔 등 집합건물을 매입한 사람 가운데 생애 처음 내 집 마련에 나선 비중이 역대 최고치를 기록하며 서울 부동산 시장의 주도 세력으로 떠오르고 있다.

대법원 등기정보광장에 따르면 올해 1월부터 5월까지 서울 집합건물 매매 등기 건수는 총 7만2025건으로 집계됐다. 이 가운데 생애최초 매수자는 3만2843건으로 전체의 45.6%를 차지했다. 지난해 같은 기간 36.5%와 비교하면 9.1%포인트 상승한 수치다. 서울에서 거래된 주택 10채 가운데 약 5채를 무주택자가 사들인 셈이다.

이는 관련 통계 집계 이후 가장 높은 수준으로 평가된다. 부동산 시장이 조정 국면과 회복 국면을 반복하는 가운데서도 실수요자들의 내 집 마련 의지가 그 어느 때보다 강하게 나타나고 있다는 분석이 나온다.

규제는 강화됐지만 생애최초 혜택은 남았다

생애최초 매수 비중이 급증한 배경에는 정부의 차별화된 대출 정책이 자리하고 있다.

정부는 지난해 6·27 대출 규제와 10·15 규제지역 확대 등을 통해 전반적인 주택담보대출 문턱을 높였다. 다주택자와 투자 수요에 대한 금융 규제는 강화됐지만, 생애최초 주택 구입자에게는 상대적으로 완화된 대출 혜택과 정책금융 지원이 유지됐다.

실제로 주택담보대출 한도가 축소됐던 지난해 10월부터 12월까지 생애최초 매수 비중은 38.6% 수준에 머물렀다. 그러나 올해 들어 상승세가 가팔라졌다. 1월 42.1%를 기록한 뒤 4월에는 48.7%, 5월에는 48.5%까지 치솟으며 사실상 절반 수준에 육박했다.

시장에서는 규제의 틈새를 활용한 실수요자들의 적극적인 시장 진입이 본격화된 결과로 해석하고 있다.

노원 성북 강북 서울 외곽이 무주택자의 무대

지역별로는 상대적으로 가격 부담이 적은 비강남권에서 생애최초 매입 비중이 두드러졌다.

노원구는 올해 생애최초 집합건물 매수 비중이 60.6%를 기록하며 서울 자치구 가운데 가장 높은 수치를 나타냈다. 이어 성북구가 59.8%, 강북구가 57.2%, 서대문구가 55.2%를 기록했다.

반면 강남권은 진입 장벽이 여전히 높았다. 강남구의 생애최초 매수 비중은 31.6%로 서울 최저 수준을 보였다. 서초구와 용산구 역시 각각 32.7%, 33.4%에 그쳤다.

집값 수준에 따라 무주택자의 시장 진입 가능성이 크게 달라지는 모습이다. 서울 안에서도 자산 격차에 따른 부동산 

양극화 현상이 더욱 뚜렷해지고 있다는 평가가 나온다.

전세 끼고 매수 늘고 30대가 시장 이끌어

정부의 한시적 규제 완화도 시장 흐름을 바꿔놓았다.

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 정부는 토지거래허가구역 내 매물 잠김 현상을 완화하기 위해 무주택자에 한해 전세를 낀 상태의 주택 매수를 허용했다.

그 결과 다주택자가 매도한 서울 아파트 가운데 무주택자가 매입한 비중은 73%까지 높아졌다. 지난해 56.1%와 비교하면 큰 폭의 증가세다.

특히 30대의 움직임이 두드러졌다.

올해 1월부터 5월까지 생애최초 매수자 가운데 30대 비중은 56.1%를 기록했다. 관련 통계 작성 이후 처음으로 과반을 넘어선 수치다. 지난해 평균인 49.8%보다도 크게 상승했다.

전문가들은 자산 축적 단계에 있는 30대들이 정책대출과 전세보증금을 활용해 서울 진입에 적극 나선 결과로 분석하고 있다.

“내 집 마련 열풍 지속되겠지만 신중한 접근 필요”

전문가들은 실수요 중심의 매수세가 당분간 이어질 가능성이 높다고 전망한다.

다만 금리와 가계부채라는 변수는 여전히 부담 요인으로 꼽힌다. 정부의 가계부채 관리 기조가 유지되는 상황에서 향후 금리 변동에 따라 이자 부담이 확대될 가능성이 있기 때문이다.

특히 최근 매수세가 집중된 비강남권 중저가 단지의 경우 시장 조정이 발생할 경우 가격 변동폭이 더 커질 수 있다는 우려도 제기된다.

부동산 업계 관계자는 “생애최초 구입자에 대한 정책 지원이 시장 진입을 돕고 있는 것은 사실”이라며 “다만 대출 여력을 넘어서는 무리한 차입은 향후 부담으로 돌아올 수 있는 만큼 상환 능력을 우선 고려한 신중한 접근이 필요하다”고 말했다.

서울 주택시장이 다시 실수요자 중심으로 재편되는 가운데, 생애 첫 내 집 마련에 나선 무주택자들의 선택이 향후 시장 흐름을 결정짓는 핵심 변수로 떠오르고 있다.

문의 : 031-563-2114