오세훈 '신통기획·모아타운' 힘 받는다

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[서울=이진형 기자] 6·3 지방선거를 통해 사상 첫 5선 연임에 성공한 오세훈 서울시장의 주택 공급 정책이 강력한 추진력을 얻게 됐다. 인허가 기간을 획기적으로 줄이는 ‘신속통합기획(이하 신통기획) 2.0’과 소규모 정비사업인 ‘모아타운’을 필두로 서울 도심 내 주택 공급에 속도가 붙을 전망이다. 다만 고금리와 대출 규제 속에서 시장 전체가 과열되기보다는 개발 수혜지역만 오르는 ‘선별적 압축 상승장’이 나타날 것으로 보이며, 이주 수요에 따른 전·월세 불안 통제와 여당 우위의 시의회 설득이 향후 과제로 지목된다.

인허가 ‘초단기 트랙’ 가동… 2031년까지 31만 가구 착공 조준

오세훈 시장은 이번 선거 직후 서울의 최대 현안으로 부동산 공급 확대를 꼽았다. 이에 따라 서울시는 지난해 발표한 ‘신통기획 2.0’을 바탕으로 오는 2031년까지 총 31만 가구(공공주택 13만 가구 포함) 착공을 목표로 정책을 전개한다.

신통기획은 민간 주도 개발에 공공이 초기부터 참여해 구역 지정 기간을 5년에서 2년 안팎으로 대폭 단축하는 제도다. 이번 ‘시즌 2’에서는 사업시행인가와 관리처분계획인가를 동시에 처리하는 ‘초단기 트랙’을 운영하고 인공지능(AI) 기반 심사 시스템인 ‘신통AI기획’을 도입해 정비사업 기간을 총 12년 이내로 묶어둘 계획이다. 권리관계가 복잡해 자체 개발이 어려운 곳은 서울주택도시공사(SH)가 직접 시행을 맡아 보완한다.

이미 강남 재건축의 상징인 대치동 은마아파트(4424가구)가 이 제도를 적용받아 대도시계획위원회 심의와 통합심의 기간을 3개월 단축하며 사업성 및 속도를 확보한 바 있다.

노후 저층 주거지를 블록 단위로 묶어 개발하는 ‘모아주택·모아타운’도 서울 전역에서 확대된다. 신·구축이 섞여 대규모 재개발이 불가능한 10만㎡ 이하 지역을 하나의 권역으로 관리해 용적률 상향, 노후도 기준 완화, 층수 규제 완화 등의 혜택을 부여하고 공영주차장 등 기반시설을 확충하는 방식이다. 토지주들이 1500㎡ 이상 규모로 필지를 통합하면 중층 아파트로 전환할 수 있어 강북, 노원, 도봉, 중랑 등 저층 주거 밀집 지역의 기대감이 고조되고 있다.

자금력 갖춘 수요자 집중… 한강변·신통기획 대상지 ‘선별 상승’

부동산 전문가들은 이번 선거 결과가 시장에 확실한 공급 신호를 주어 매수 심리를 자극할 것으로 보고 있다. 다만 과거와 같은 전반적인 폭등장보다는 입지가 우수하고 행정 절차가 빠른 곳으로 돈이 몰리는 ‘선별적 압축 상승장’을 점쳤다. 주택담보대출 금리와 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 여전해 가용한 자금력이 핵심 지역으로만 쏠리기 때문이다.

가장 먼저 움직일 곳으로는 압구정, 여의도, 목동, 잠실, 대치, 개포, 성수 등 정비사업 가시성이 높은 전통적 선호 지역과 한강변 노후 단지가 꼽힌다. 서울시가 추진하는 ‘그레이트 한강 프로젝트’, 수변 공간 재편, 용산국제업무지구 및 강북권 교통망 확충(S-DBC) 등 대형 개발 호재와 맞물린 용산, 성수, 마포, 광진 등도 수혜 명분이 뚜렷해 호가가 먼저 움직일 가능성이 크다.

낙후된 강북권 및 외곽 지역(노원·도봉·은평·강서 등) 역시 모아타운이나 신통기획 대상지로 선정되거나 단계가 앞당겨진다는 행정적 신호 자체만으로도 매수세가 살아날 것으로 관측된다. 유진투자증권 등 금융투자업계에서도 수도권 단체장들의 이 같은 정비사업 활성화 기조가 건설업계의 수주 환경 개선에 긍정적 영향을 미칠 것으로 보고 건설업종에 대한 ‘비중확대’ 의견을 유지했다.

여당 우위 시의회 정국 부담… 단기 집값 자극 및 ‘이주 수요’ 전세난 해결해야

순탄한 공급 드라이브를 위해 넘어야 할 산도 만만치 않다. 첫 번째는 정치적 구도다. 오 시장은 5선 고지에 올랐으나 서울시의회와 자치구 권력은 더불어민주당 우위로 재편됐다. 시의회 과반 의석을 여당이 차지했고 25개 자치구 중 17곳의 구청장이 민주당 소속이다. 세운지구 개발이나 그레이트 한강 등 핵심 예산안과 조례 개정 과정에서 시의회의 동의가 필수적인 만큼, 과거 4선 시절보다 정책 추진력이 약화되거나 한강버스·GTX-A 삼성역 공사장 논란 등을 두고 충돌할 소지가 있다.

두 번째는 시장 안정화 대책이다. 공급 신호가 단기적으로 재개발·재건축 기대감을 자극해 강남권과 주요 역세권의 부동산 가격을 끌어올릴 수 있다는 우려가 나온다.

더욱이 도심 내 대규모 정비사업이 한꺼번에 진행될 경우, 철거 및 이주 수요가 일시에 쏟아져 나오는 ‘이주 수요 충격’이 발생해 주변 지역의 전·월세 임대료를 폭등시킬 수 있다. 전문가들은 중장기적인 공급 확충 효과를 누리기 위해서는 단기적 가격 불안을 제어할 정교한 대응이 필요하다고 지적한다.

AI부동산경제신문 | 편집부

이진형 기자

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