파주 운정3지구 주상복합, 낙찰 포기한 인창개발 회장 일가가 다시 사업권 확보…우회 입찰 논란 재점화
1·2·5·6블록은 케이앤트, 3·4블록은 시티건설…GTX 역세권 기대 속 청약자 피해 재발 우려

한 차례 계약 해지됐던 경기 파주 운정3지구 주상복합 개발사업이 두 갈래로 다시 추진된다. 

인창개발 회장 일가의 특수관계 법인 케이앤트가 1·2·5·6블록의 재낙찰자로 선정된 가운데, 

3·4블록은 시티건설이 본청약을 준비 중이다. 

GTX-A 운정중앙역 역세권 프리미엄을 등에 업은 사업이지만, 

과거의 계약 해지와 우회 입찰 논란이 다시금 도마에 올랐다.

파주 운정신도시 개발의 핵심 축인 운정3지구 주상복합 개발이 새로운 국면을 맞았다.

LH가 공모한 1·2·5·6블록 재입찰에서 케이앤트(K&T)가 5,000억 원을 투찰해 낙찰받은 데 이어, 

3·4블록은 시티건설이 새 사업자로 선정되어 본청약을 앞두고 있다.

◇ 1·2·5·6블록: 인창개발 철수 후, 회장 일가 회사 케이앤트가 재낙찰

케이앤트는 2025년 12월 1일 마감된 운정3지구 주상복합용지(1·2·5·6블록) 입찰에서 낙찰자로 확정됐다. 

낙찰 금액은 약 5,000억 원으로, 공급 예정가 4,500억 원보다 약 10% 높은 금액이다. 

공급 가구 수는 1,656세대 규모다.

이 블록은 당초 2021년 인창개발이 7,260억 원에 낙찰받았던 부지다. 

그러나 인창개발은 계약금 726억 원만 납부한 후, 중도금 지급에 실패해 계약 해지 사유가 발생했고, 

LH는 2025년 5월 계약을 최종 해지했다. 

이로 인해 사전청약 당첨자 1,300여 명이 장기간 불확실성에 놓이게 되었고, 

청약권도 보장받지 못한 채 피해를 입었다.

이번 재입찰에서 낙찰받은 케이앤트는 김영철 인창개발 회장 일가가 지분을 보유한 특수관계 법인으로, 

공식적인 계열사는 아니지만 경영적으로 긴밀히 연결되어 있다. 

케이앤트의 최근 3년간 매출은 수십억 원 수준에 불과하며, 2023년에도 적자를 기록한 것으로 알려졌다.

건설업계에서는 이를 두고 인창개발이 자본잠식 상태에서 직접 재입찰이 어려워지자, 

특수관계 법인을 앞세워 사실상 동일한 사업 주체가 우회적으로 재진입한 사례라고 지적한다.

◇ 인창개발, 심각한 재무 악화…“계속기업 불확실성” 의견까지

금융감독원 전자공시에 따르면, 인창개발은 2021년 이후 영업적자가 지속되었고, 

2023년에는 당기순손실이 2,900억 원, 누적 결손금이 6,000억 원을 넘겼다. 

자본총계는 마이너스 4,000억 원으로 완전자본잠식 상태이며, 총부채는 2조 원을 상회한다. 

그중 상당 부분이 PF(프로젝트파이낸싱)와 차입금이며, 이자 부담도 연간 1,000억 원에 달한다.

외부 감사인은 인창개발에 대해 “계속기업으로서의 존속 가능성에 중대한 불확실성이 있다”고 판단했다. 

유동성도 심각하게 악화된 상태로, 유동부채가 유동자산을 크게 초과한다.

◇ 3·4블록: 시티건설이 새 주체로 안정적 본청약 준비 중

운정3지구의 나머지 3·4블록은 시티건설이 낙찰받아 본청약을 준비 중이다. 

이 블록은 과거 DS네트웍스가 사전청약까지 진행했으나, 사업 철회로 인해 LH가 다시 사업자를 선정한 곳이다.

시티건설은 ‘시티프라디움’ 브랜드로 잘 알려진 중견 건설사로, 본청약은 2026년 초로 예정되어 있다. 

공급 규모는 약 944세대다.

부동산 업계에서는 시티건설의 재무 건전성과 사업수행 능력 측면에서 상대적으로 안정적이라는 평가를 내놓고 있으며, 본청약 일정이 GTX-A 개통 시점과 맞물릴 가능성이 높아 수요자들의 기대감도 커지고 있다.

◇ 사업 전망: ‘GTX-A 역세권’ 프리미엄과 우려가 공존

운정3지구는 수도권광역급행철도(GTX)-A 노선의 운정중앙역이 도보권에 위치해 있는 역세권으로, 

2022년 사전청약 당시 경쟁률이 최고 40:1을 기록하며 '로또 청약'으로 불릴 만큼 주목받은 지역이다.

분양가 상한제가 적용돼 실거주 수요자들에게는 높은 기대를 안겨주고 있으나, 

사업자 변경과 우회 낙찰 논란, 청약자 피해 이력 등은 여전히 불안 요소로 작용하고 있다.

한편, 사전청약 당첨자의 지위는 3,4블록의 선례에 따라 1,2,5,6블록도 승계될 것으로 전망된다.

업계 관계자는 “사업 안정성과 시공사의 신뢰도는 향후 분양 성공의 핵심 변수”라며 

“특히 케이앤트가 실제 계약을 체결하고 사업을 정상적으로 수행할 수 있을지가 가장 중요한 관전 포인트”라고 설명했다.

또 다른 관계자는 “공공택지 개발에 있어 계열사 입찰 제한 규정이 없는 현행 제도는 허점이 많다”며 

“과거 사업 실패 이력이 있는 기업이 우회 방식으로 재진입하는 것을 제도적으로 제한할 필요가 있다”고 강조했다.

실거주와 투자를 동시에 고려 중이라면, 파주 운정3지구 주상복합 사업의 진행 상황을 예의주시해야 한다.

과거 전례를 고려할 때, 계약 체결과 사업자 검증 절차는 매우 중요하다.

앞으로의 청약 일정, 시공사 신뢰도, 사업 안정성 등 종합적인 판단이 필요하며, 부동산 커뮤니티와 공식 발표를 꾸준히 확인하길 당부한다.

양태인(리얼태인)기자  문의:010-7765-0437