내년 서울을 중심으로 아파트 매매와 전월세 가격이 동반 상승할 것이라는 전망이 힘을 얻고 있다. 공급 감소와 금리 인하 가능성, 풍부한 시중 유동성이 가격 상승을 자극할 요인으로 지목되는 가운데, 정부의 세제 개편이 내년도 주택시장 최대 변수로 떠올랐다.

서울 아파트값은 올해 큰 폭으로 오른 데 이어 내년에도 강세가 이어질 것이라는 분석이 우세하다. 업계에 따르면 주요 연구기관은 내년도 서울·수도권 아파트 가격이 평균 2% 안팎 상승할 것으로 내다보고 있다. 전국적으로는 보합 또는 약세 전망이 많지만, 서울은 공급 축소와 자금 유입이 지속되면서 상승 흐름이 유지될 가능성이 크다는 것이다.

부동산R114에 따르면 내년 전국 아파트 입주 물량은 올해보다 24.4% 감소한 21만 가구로 전망되며, 서울은 32% 가까이 줄어든 2만9,088가구에 그친다. 공급 감소는 가격 상승 압력으로 이어질 것이라는 분석이다. 여기에 ‘똘똘한 한 채’ 선호에 따른 서울 집중 현상도 수요를 더욱 견고하게 만드는 요인으로 꼽힌다.

다만 정부 규제 정책은 거래량을 위축시킬 수 있는 변수다. 10·15대책 이후 토지거래허가구역 내 매물 감소와 매수세 약화가 나타나면서, 매매 시장은 단기적으로 조정을 받을 수 있다는 우려도 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “수요 억제 정책으로 거래량은 줄겠지만 공급 부족과 유동성 환경을 고려하면 수도권 집값은 강세를 보일 가능성이 크다”고 말했다.

소형 아파트 강세도 이어질 전망이다. 박원갑 국민은행 부동산전문위원은 “대출 규제 속에서 자금 부담이 적은 소형 아파트에 대한 실수요 선호가 내년에도 지속될 것”이라고 분석했다. 지방과 수도권 간 격차는 일부 축소될 가능성도 제기된다. 서울의 가격 수준이 이미 높아 상승 탄력은 제한되는 반면, 최근 지방의 ‘갭 메우기’ 현상이 나타나고 있기 때문이다.

전월세 시장 역시 불안 요인이 적지 않다. 토지거래허가구역 내 갱신계약 증가로 신규 전세 물량이 줄어드는데다, 대출 규제로 갈아타기 수요까지 억제되면서 전세 수요는 오히려 늘고 있다. 신규 입주 감소까지 겹쳐 전셋값 상승과 월세 전환 가속이 동시에 나타날 수 있다는 전망이 우세하다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “입주 감소와 수요 증가가 맞물리면서 전월세 가격 상승 압력이 커지고 있다”고 진단했다.

전문가들은 내년 시장의 흐름을 결정할 핵심 변수로 세제 개편을 지목한다. 내년 5월 9일 종료되는 다주택자 양도세 중과 유예가 끝나면 조정대상지역을 중심으로 매물이 증가할 가능성이 제기된다. 우병탁 신한은행 패스파인더 전문위원은 “중과 유예 종료 시 다주택자의 매도 움직임이 나타날 수 있고, 이는 비규제지역까지 영향을 미칠 수 있다”고 설명했다.

10·15대책에서 예고된 보유세 등 세제 개편도 시장의 불확실성을 키우는 요소로 꼽힌다. 익명을 요구한 한 대학 교수는 “정부가 세제 개편 방향을 명확히 제시하지 않으면서 시장의 불확실성이 커지고 있다”며 “정책 변화가 예정돼 있다면 충분한 예고와 논의가 필요하다”고 말했다.

금융시장 자금의 이동도 변수다. 국토교통부에 따르면 올해 6~9월 주식·채권 매각 대금으로 부동산을 매입한 금액은 1조7,167억 원으로, 2년 전 대비 두 배 이상 증가했다. 김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 “금융자산과 부동산 가격 간 동조화가 강화되고 있어 자금 흐름의 방향이 향후 시장에 큰 영향을 미칠 수 있다”고 지적했다.

내년 서울 집값과 전셋값은 공급 감소와 유동성 확대에 힘입어 상승세가 예상되지만, 세제 개편과 규제 정책이 가격 흐름을 바꿀 수 있는 주요 변수로 남아 있다는 평가다.