정부가 9.7대책의 후속조치로 추진하는 소규모 주택정비 제도 개선안을 발표했다. 이번 개정으로 가로구역 요건이 완화되고, 신탁업자의 사업참여 문턱이 낮아지는 등 주민 중심의 정비사업이 한층 수월해질 전망이다. 또한 기반시설 제공 시 용적률 특례가 신설되고, 임대주택 인수가격의 기준이 명확히 정립되면서 사업성 향상과 도심 내 노후주거지의 재생이 가속화될 것으로 기대된다.
 

노후주거지, 주민 손으로 바꾸는 시대 열린다

정부가 ‘소규모 주택정비사업’ 제도의 대대적 개편에 나섰다. 국토교통부는 9월 7일 발표된 ‘주택공급 확대방안’의 후속조치로, 오는 10월 22일부터 40일간 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 소규모주택정비법) 하위법령 개정안을 입법예고한다고 밝혔다. 이번 개정안은 대규모 재개발이 어려운 노후·저층 주거지를 주민 주도로 빠르게 정비할 수 있도록 요건을 완화하고, 사업성을 높여 도시 내 주택공급을 활성화하는 데 초점을 맞추고 있다.
 

김윤덕 국토교통부 장관은 “소규모 정비사업이 도시 재생의 새로운 축으로 자리 잡을 수 있도록 제도를 합리적으로 개선했다”고 밝혔다.
 

가로구역·신탁요건 완화로 주민 참여 문턱 낮춘다

현재 가로주택정비사업은 도로와 기반시설로 둘러싸인 구역에서만 시행할 수 있다. 그러나 앞으로는 공원·공용주차장 등 새로운 기반시설 계획을 제출한 경우에도 정비구역으로 인정받을 수 있다. 즉, ‘예정 기반시설’ 개념이 도입되어 현실적인 정비계획 수립이 가능해진 것이다. 또한 신탁업자가 사업시행자로 지정되기 위한 요건도 대폭 완화됐다. 

기존에는 사업구역 면적의 3분의 1 이상을 신탁받아야 했으나, 앞으로는 토지 등 소유자의 2분의 1 이상 추천 또는 조합설립 동의요건(가로주택 75%, 소규모재건축 70%, 소규모재개발 75%)을 충족하면 사업시행자로 지정받을 수 있다. 이 조치는 신탁업자의 전문성을 활용하면서도 주민들의 재산권 제약을 줄이는 방향으로 평가된다. 국토부 관계자는 “사업 추진이 지연되는 원인을 제거하고, 주민 참여를 보다 쉽게 만들기 위한 조치”라고 설명했다.

기반시설 제공 시 용적률 특례… 사업성 개선 기대

사업성이 떨어지는 것이 소규모 정비의 가장 큰 한계였다. 이를 개선하기 위해 정부는 기반시설이나 공동이용시설을 제공하는 경우 법적상한용적률의 1.2배까지 건축할 수 있는 특례를 신설했다. 개정 시행령은 용적률 특례 적용 범위를 명확히 규정했다.

사업구역 경계로부터 직선거리 500m 또는 도보거리 1,000m 이내의 토지를 제공할 경우 혜택을 받을 수 있다. 또한 제공된 부지의 면적이나 시설 규모에 따라 용적률 상향 폭이 차등 적용된다. 이로써 사업시행자는 공공시설 확충에 기여하면서도 개발 이익을 확보할 수 있게 되어, 소규모 정비사업의 재무적 매력도가 한층 높아질 것으로 보인다.
 

임대주택 인수가격·통합심의 절차 명확화

이번 개정안은 임대주택 인수가격 산정방식도 투명하게 개선했다. 용적률 상향 특례에 따라 공급되는 임대주택의 인수가격을 ‘기본형건축비의 80%’로 정하고, 건물의 구조나 형태에 따라 추가 비용을 가산할 수 있도록 했다. 기존 ‘표준건축비’ 기준보다 현실화된 수치로, 사업자와 임차인 모두에게 합리적인 기준이 마련된 셈이다. 또한 통합심의 절차도 대폭 개선됐다.
 

이전에는 건축심의, 도시·군계획만 포함되었지만, 앞으로는 경관심의·교육환경평가·교통·재해영향평가까지 한 번에 처리할 수 있게 된다. 이를 위해 ‘통합심의 공동위원회’가 신설되며, 위원장과 부위원장을 포함해 최대 40명 이내로 구성된다.

국토부 관계자는 “심의 절차 단축으로 행정소요가 줄어들고, 실제 착공까지 걸리는 기간이 단축될 것”이라고 밝혔다.

도심 노후주거지 새출발… 주택공급 촉진 본격화

소규모 정비사업은 대규모 재개발이 어려운 도심 속 낙후 지역을 빠르게 개선할 수 있는 대안으로 주목받고 있다. 특히 신탁업자의 참여 확대와 용적률 특례 적용은 민간의 투자 유인을 강화해 도심 내 주택공급 확대에 큰 역할을 할 것으로 기대된다.

김배성 국토부 공공주택추진단장은 “이번 개정은 주민이 체감할 수 있는 규제개선으로, 정비사업 속도를 높이는 동시에 주택공급 확대의 교두보가 될 것”이라고 강조했다. 입법예고된 개정안 전문은 10월 22일부터 국토교통부 누리집의 ‘정책자료–법령정보–입법예고·행정예고’란에서 확인 가능하며, 12월 1일까지 의견을 제출할 수 있다.
 

도심 속 낡은 골목, 다시 살아난다

정부의 이번 조치는 단순한 제도 변경이 아니라, ‘도심 속 낡은 마을의 재생’을 위한 구조적 기반을 다지는 의미를 가진다. 사업 추진이 더 쉬워지고 행정 절차가 간소화되면, 주민들이 체감할 수 있는 주거환경 개선이 현실로 다가올 것이다. 결국, 소규모주택정비는 “도심 재생 + 주택공급 + 주민 자율성” 세 가지 목표를 동시에 실현하는 정책으로 자리 잡을 전망이다.