기준금리 인하에 대한 기대감이 높아지는 가운데, 자산시장의 방향성에 대한 관심이 커지고 있다. 주택시장에 대한 대출 규제가 여전히 강력한 상황에서, 상업용 부동산이 새로운 투자 대안으로 부상할 조짐을 보이고 있다.

최근 미국 정치권에서까지 금리 인하를 압박하는 목소리가 나오는 등, 글로벌 저금리 기조가 다시금 힘을 얻고 있다. 국내 역시 이 같은 흐름에 영향을 받으며, 한국은행의 통화정책 방향에 대한 시장의 촉각이 곤두서 있다.

한국은행에 따르면, 올해 상반기 서울 아파트 가격 상승분의 25% 이상은 금리 인하 기대감에서 비롯된 것으로 분석된다. 실제 금리 인하가 단행될 경우, 강남·한강변 등 선호 입지 아파트의 가격은 제한된 거래량 속에서도 강세를 이어갈 가능성이 크다. 다만, 주택담보대출 한도가 6억원 수준에 묶여 있는 만큼, 실수요 기반의 거래 급증은 기대하기 어렵다.

지방 부동산, 반등 가능성↑…유동성 효과 기대

금리 인하 국면에서는 서울에 이어 지방 광역시로의 반등 흐름이 확산되는 패턴이 과거에도 반복돼 왔다. 부산·대구 등 주요 지방 도시는 상대적으로 대출 규제의 영향이 적어, 유동성 장세가 본격화될 경우 집값 상승 여력이 더 크다는 평가다.

부동산업계 관계자는 “서울 중심의 가격 회복세가 선행된 이후, 지방 핵심 도시로 온기가 퍼지는 구조가 이번에도 반복될 것”이라며 “금리 인하 시점이 확정되면 지방 시장에 대한 투자자들의 관심도 더욱 높아질 것”이라고 말했다.

상업용 부동산, 다시 주목받는 수익형 자산

눈여겨볼 흐름은 상업용 부동산 시장이다. 최근까지 경기 둔화와 공실 리스크 우려로 투자심리가 위축됐지만, 저금리 기조가 이어질 경우 수익형 자산에 대한 수요는 다시 증가할 것으로 전망된다.

시장에서는 이미 중저가 빌딩 거래가 증가하고 있다. 50억원 미만의 건물이 전체 거래의 약 90%를 차지하며, 소규모 투자자 중심의 수요 회복 조짐이 나타나고 있다. 은행 예금의 수익률 매력이 떨어지자, 현금을 보유한 투자자들이 상업용 부동산으로 눈을 돌리고 있는 셈이다.

또한 상업용 부동산 담보대출은 주택담보대출보다 규제가 덜한 편이어서, 이른바 ‘풍선효과’가 나타날 수 있다는 분석도 나온다.

공실 부담 여전하지만…인기 상권부터 회복세 가능성

물론 상업용 부동산의 가장 큰 리스크는 여전히 공실이다. 임차 수요가 받쳐주지 않는 한, 낮은 금리만으로는 투자 매력을 보완하기 어렵다는 지적도 있다. 그러나 최근 정부가 내수 활성화를 위해 소비 쿠폰 발행 등 각종 부양책을 추진하고 있어, 소비 회복과 맞물릴 경우 인기 상권을 중심으로 회복세가 나타날 수 있다.

강남·성동 등 주요 상권의 거래 회복 조짐은 이러한 기대감을 반영하고 있다. 상업용 부동산 투자사 관계자는 “과거와 달리 수익형 부동산도 위치와 용도에 따라 성패가 갈리는 양극화가 뚜렷하다”며 “유동성이 몰릴 경우, 우량 입지 중심으로 반등 흐름이 가시화될 것”이라고 내다봤다.

자산시장 ‘온도차’ 읽는 전략 필요

금리 인하가 자산시장 전반에 영향을 미치는 가운데, 향후 국면은 단순한 집값 상승보다 자산군 간의 ‘온도차’를 읽어내는 전략이 요구될 것으로 보인다.

주택시장에는 규제라는 장벽이 존재하고, 상업용 시장은 수익성과 공실이라는 불확실성을 안고 있다. 그럼에도 불구하고, 선택할 수 있는 대체 투자처가 제한된 상황에서 상업용 부동산이 이번 금리 인하 사이클의 수혜 자산으로 다시 주목받을 가능성이 크다는 게 시장의 중론이다.

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