서울 도심의 마지막 노른자위 중 하나로 꼽히는 한강로3가 65-100번지 특별계획구역이 다시 주목받고 있다.
오랜 기간 지연됐던 개발이 ‘신속통합기획’ 제도라는 새로운 틀을 만나면서 사업 재개 가능성에 무게가 실리고 있기 때문이다.

한강과 가까우면서 용산의 중심에 위치한 이곳은 지정된 지 20년에 가까운 특별계획구역이지만, 실질적인 진척은 최근에 들어서야 가시화되고 있다. 지금이야말로 이 지역을 다시 들여다볼 시점이다.

신통기획이 연 ‘두 번째 기회’

해당 부지는 약 1만7,000㎡ 규모로, 지하 2층~지상 25층 규모의 아파트 3개 동이 들어설 수 있는 입지다.
2006년 특별계획구역으로 지정됐으나, 초기 지역주택조합 방식이 조합원 자격 논란, 자금난 등으로 좌초되며 장기간 표류해왔다.

변화는 2023년 말, 추진위원회가 신속통합기획(신통기획) 사전검토를 요청하면서 시작됐다.
당시 토지소유자 72.5%의 동의를 확보해 서울시 신청 대상지 중에서도 이례적으로 높은 참여율을 기록했다.
현재 서울시 도시계획위원회의 심의만을 앞두고 있으며, 심의 통과 시 사업 추진은 급물살을 탈 수 있다.

관건은 과거 지주택 추진 세력과의 이해관계 조율이다.

신통기획이 '속도'를 장점으로 하지만, 기존 이해관계가 얽힌 부지는 표면적 동의율만으로는 부족한 경우도 많다.
사업 성패는 결국 내부 정합성과 조율 능력에 달려 있다.

한강 조망·트리플 역세권…입지의 ‘절대값’

이 구역의 가치는 입지만 봐도 충분히 설명된다.
한강 조망 가능성, 용산역·신용산역·이촌역 트리플 역세권, 국제업무지구와 인접한 위치는 현재 서울에서 쉽게 찾아보기 어려운 조건이다.

더욱이 인근에는 하이브 사옥을 중심으로 ‘BTS 상권’이라는 신흥 소비축이 형성되고 있다.
젊은 층 유입, 라이프스타일 매장 확대, 브랜드 카페 밀집 등은 단순한 주거지를 넘어 복합문화생활권으로의 확장 가능성을 시사한다.

그동안 사업 지연으로 조명을 받지 못했던 곳이지만, 입지적 잠재력만큼은 ‘서울에서 가장 저평가된 지역 중 하나’라는 평가도 나온다.

저평가 구역의 ‘선점 전략’ 유효한가

현재 매물은 사업 추진 기대감이 반영되며 프리미엄이 형성된 상태다.
그러나 신속통합기획을 거친 인근 지역 대비 여전히 보수적 가격이 형성돼 있어,
‘인허가 전 선점 전략’이 유효하다는 판단이 전문가들 사이에서 공유되고 있다.

특별계획구역이라는 지정 자체가 고밀 개발·복합 개발 가능성을 내포하고 있다는 점도 주목할 필요가 있다.
단순 아파트 단지를 넘어, 상업·업무·문화 기능이 결합된 복합용도 개발이 가능하다는 점에서 미래가치가 높다.

물론 인허가 통과, 시행사 확정, 금융 구조화 등 복잡한 절차가 남아 있는 만큼, 투자 시에는 장기적 관점과 충분한 사전 검토가 필요하다.

‘시간이 멈췄던 땅’이 다시 움직이기 시작했다

서울에서 입지와 지정 가치가 이 정도로 확정된 땅이 수면 아래 있었던 시간은 아이러니하다.
한강로3가 특별계획구역은 말 그대로 **“시간이 멈췄던 땅”**이었다.

하지만 지금은 다르다. 신속통합기획이라는 제도적 변화, 용산 일대 정비 활성화, 한강변 개발에 대한 수요 회복이

이 구역을 다시 서울 도심의 핵심축으로 끌어올리고 있다.

아직 완전히 열리지 않은 문이지만, 문 앞까지는 와 있다.
정확한 정보, 냉정한 분석, 유연한 전략이 있다면, 이 특별계획구역은 투자자와 실수요자 모두에게 '놓쳐선 안 될 기회’가 될 수 있다.

한국AI부동산신문 용산지부장 오정옥  

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